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韓国のチョンセ詐欺を回避する方法：完全ガイド

ステップバイステップガイドで、韓国のチョンセ（伝貰）詐欺を回避しましょう。物件の負債確認、登記簿謄本の理解、保証金の保護方法を解説します。

Evan Han

CEO & Founder of FOHO, a housing platform for foreigners in Korea. Experienced in rental market trends, proptech innovation, and foreign tenant support.

Oct 30, 2025

TIP

01韓国でチョンセ詐欺に遭わないための外国人向けガイド
•セクション 1: 詐欺の仕組み (2 分間の説明)
•セクション2: 3ステップのデューデリジェンスプロトコル
•セクション 3: 2 部構成のセーフティネット (これをスキップしないでください)
•セクション4: 最悪の事態が発生した場合: 助けを求める
•よりシンプルで手頃な、あなたの家探し

韓国でチョンセ詐欺に遭わないための外国人向けガイド

韓国に移住するなら、すぐに「チョンセ」という言葉を耳にするでしょう。これは、毎月の家賃の代わりに、高額の保証金（多くの場合、物件価格の50～80%）を支払うというユニークな賃貸システムです。2年間の契約期間が終了すると、保証金は全額返金されます。この制度は何十年もの間機能していました。借家人は家賃を払わずに暮らすことができ、家主は無利子で多額の資本を得ることができました。

今日、このシステムは大きな負担を強いられています。不動産市場の冷え込み、高金利、そして組織犯罪が重なり、チョンセ詐欺が急増しています。ニュースの見出しは、「無一文」投資で巨大な帝国を築き上げ、最終的に何千人もの入居者の老後の蓄えを失わせた「ヴィラ・キング」たちの話で溢れています。

このことが「チョンセフォビア」として知られる広範な恐怖を生み出しています。しかし、チョンセは、リスクの高い金融取引として扱う限り、依然として有効な選択肢となり得ます。これは単なる賃貸契約ではありません。あなたは、誰かに数十万ドルもの無担保ローンを貸し出すことになるのです。

このガイドはあなたのサバイバルキットです。預金を守り、経済的な破綻を回避するための、ステップバイステップで実践的な手順をご紹介します。

セクション 1: 詐欺の仕組み (2 分間の説明)

詐欺に打ち勝つには、手口を熟知しておく必要があります。詐欺師は主に2つの手口を使います。

1. 「カントンチョンセ」（空き缶リース）

これは最も一般的な落とし穴です。負債総額が建物自体の価値を上回る場合、その物件は「空き缶」と呼ばれます。

計算: (家主の住宅ローン) + (他の入居者の敷金) > 物件の市場価値

問題: 家主が債務不履行に陥ると、物件は競売にかけられます。銀行と優先入居者に最初に支払いが行われます。あなたの番が来る頃には、その「金庫」は空っぽです。敷金を返済するお金は残っていません。

2. 「ムジャボン・ギャップ・トゥジャ」（無資金ギャップ投資）

これは本格的なポンジスキームです。詐欺師は不動産を「購入」すると同時に「賃貸」します。そして、あなたのジョンセの手付金を元の売主に支払いに充てます。

問題点: 詐欺師は自己資金を1円も投資していません。彼らの「ビジネス」は、新しい入居者を見つけて既存の入居者に返済させることにかかっています。市場が低迷すると、この計画は破綻します。お金がなく、このようにして何百もの家を所有しているかもしれない家主は姿を消し、あなたは返済不可能な負債を抱えることになります。

主なリスク領域： これらの詐欺は、**新築ヴィラ（シンチュク・ヴィラ）や集合住宅（タガグ・ジュテク）**で最も多く発生しています。なぜでしょうか？アパートとは異なり、市場価格が不透明であるため、詐欺師が物件の実際の販売価格よりも高くチョンセ価格を吊り上げることが容易だからです。

セクション2: 3ステップのデューデリジェンスプロトコル

誰かに頼んでこれをやらせてはいけません。家主も、不動産業者でさえもです（残念ながら、中には共犯者もいます）。必ずこの3点を自分で確認してください。

ステップ1：不動産登記簿（登記簿）を分析する

この書類は、物件の正式なID、財務履歴、法的記録がすべて1つにまとめられたものです。あなたが読むことになる最も重要な書類です。不動産業者から提供してもらう必要がありますが、最高裁判所のインターネット登記所（韓国語のみ）から入手することもできます。

3つのパートに分かれています。こちらがチェックリストです。

表済部 (表紙): 物理的な住所と詳細を表示します。

確認: 「建物用途」に「주택」(Jutaek / 住宅)と記載されていますか？「근린생활시설」(近隣施設)などと記載されている場合は、住宅法の保護を受けられない可能性があります。

Gap-gu (所有権セクション): 過去および現在のすべての所有者を表示します。

チェック: 「現在の所有者の名前」は、契約書に署名する相手の ID と 完全に 一致していますか?

危険信号: 「가압류」(仮差押え)、「압류」(差し押さえ)、「신탁」(信託) などの記録がないか確認してください。これらは、財政難や複雑な所有権の侵害を示す、巨大な「危険」の点滅サインです。立ち去ってください。

Ul-gu (負債セクション): 抵当権などの所有権以外の権利をすべて表示します。

確認: 「근저당권」 (Geun-jeodang / 住宅ローン) を探します。

アクション: 「最大借入額」を書き留めてください。これは「最大借入額」で、通常は実際の借入額の120～130%です。計算には必ずこの高い方の数字を使用してください。

ステップ2：「Kkangtong」テスト：計算する

ステップ1で得た数字を使って、これが「空き缶」かどうかを確認します。黄金律は次のとおりです。

(総負債 + あなたの Jeonse 保証金) は、物件の市場価値の 80% 以下でなければなりません。

さらなる安全のために、多くの専門家は 70% の制限を推奨しています。

A) 不動産の市場価値（Sise）を調べる

アパート： 簡単です。KB不動産またはNAVER不動産で、銀行が認めた公式の市場価格をご確認ください。

ヴィラ/オフィステル： 難しい。ここは危険地帯です。必ず、その地域の複数の不動産業者に売却価格（チョンセ価格ではなく）の見積もりを尋ねてください。ZigbangやDabangなどのアプリを使って、類似物件の最近の売却価格（賃貸価格ではなく）を照合してください。

B) 「総負債」を求める

これには、ステップ 1 で見つけた「Geun-joodang」(抵当) が含まれます。

隠れた落とし穴もあります。それは「優先保証金（선순위 보증금）」（ソンスンウィ・ポジョングム）、つまり「優先保証金」です。一人の所有者が所有する多世帯住宅（多世帯住宅）に住んでいる場合、あなたより先に入居した入居者全員に競売で先に保証金が支払われます。

あなたの行動： 家主または不動産業者に「担保付き賃貸借契約書（확정일자 부여현황）」（コミュニティセンター発行のこの公式文書には、建物内のその他のすべての保証金が記載されています。提示を拒否された場合は、直ちに立ち去ってください。

C) 計算する

(住宅ローン) + (優先預金) + (あなたの預金) = ?

(その合計) ÷ (市場価値) = ?

その最終数値が 0.8 (80%) を超える場合、これは高リスクの「カントンジョンセ」です。

ステップ3: 人物を確認する

家主： 国税納税証明書（국세완납증명서）を請求してください。競売では、未払いの国税が敷金よりも先に支払われることがよくあります。この証明書を提示できない家主は、危険信号です。

不動産業者： 壁に「公認不動産業者（공인중개사）」の免許証が貼ってあるか確認しましょう。信頼できる不動産業者は政府に登録され、保険にも加入しています。家主と「友人」関係にある不動産業者や、新築ヴィラの建設会社と直接取引している不動産業者には、特に注意が必要です。

セクション 3: 2 部構成のセーフティネット (これをスキップしないでください)

デューデリジェンスは不可欠ですが、それだけでは十分ではありません。預金をめぐって法的および財務的な要塞を築く必要があります。

パート1：法的基礎（入居日）

鍵を受け取ったら、まずは地元のコミュニティセンター（Jumin-senteo）へ。契約書と外国人登録証（ARC）をお持ちください。これは無料で、譲渡はできません。

入居届（전입신고）を提出する: これにより、「相殺権（대항력）」*（相殺権）が付与されます。これは、建物が売却された場合でも、あなたの賃貸契約は保護され、新しい所有者はあなたに敷金を支払う義務があることを意味します。この権利は、提出日の翌日の午前0時から有効になります。

「確定日付」を取得する: これは契約書に押印される印紙です。これにより「優先弁済権」*（使用期限別弁済権）が付与されます。この印紙の日付に基づいて、競売での支払い順位が確定します。

これら 2 つの措置を組み合わせることで、デポジットに対する法的請求権が確保されます。

パート2：究極の保護：全世保証保険

これはこの記事全体の中で最も重要なアドバイスです。

政府系（HUG）および民間（SGI）が提供するこの保険は、究極のセーフティネットです。家主が敷金を返還しない場合、保険会社がまずあなたに敷金を返金し、その後、家主と直接交渉します。

「黄金の」戦略：保険条項

詐欺を避ける最善の方法は、保険会社に最終的な専門家レベルの点検を依頼することです。そのためには、契約書に「特別条項」、つまり「특약（テュクヤク）」を追加する必要があります。

不動産業者に、賃貸契約書に次の条項（または検証済みの翻訳）を追加するよう依頼してください。

> 「本契約は、借主がHUG（またはSGI）のチョンセ保証保険に加入することを条件とします。物件の問題（例：高い負債比率、法的問題）により申請が却下された場合、本契約は無効となり、貸主は敷金全額および手数料を直ちに返還しなければなりません。」 >

これが有効な理由: 物件がハイリスクな「カントン・チョンセ」である場合、または家主に法的問題がある場合、保険会社は申請を却下します。この条項により、危険な取引から法的かつペナルティなしで抜け出すことができます。これは、あなたが持つ最も強力なツールです。

セクション4: 最悪の事態が発生した場合: 助けを求める

契約が終了しても家主が応答しない場合は、すぐに行動する必要があります。

転居しないでください: 正式な住所を移転した瞬間から、すべての法的保護 (「大韓令」) を失う可能性があります。

転居が必要な場合： 転居前に、地元の裁判所に「임차권등기명령（借地権登記命令）」を提出する必要があります。この法的措置により、借地人としての地位が「凍結」され、法的優先権と権利を損なわずに転居できるようになります。

無料の法律相談を受ける:

韓国法律扶助公団（KLAC）：132（市外局番なし）にお電話ください。外国人向けの無料法律相談を提供しています。

移民コンタクトセンター: 1345 に電話してください。法的支援や翻訳サービスをご利用いただけます。

ソウルグローバルセンター: 多くの地方自治体では、無料の法律および不動産カウンセリングを提供するグローバルセンターを運営しています。

最終用語集: 知っておくべき重要な用語

チョンセ (전세): 韓国独特の賃貸システム (高額の保証金、月々の家賃なし)。

Wolse (월세): 少額の保証金で借りられる標準的な月額賃貸。

多世帯住宅 (다가구주택): 単一の所有者による複数世帯の建物。 (詐欺のリスクが高い)。

シンチュクヴィラ（신축빌라）: 新築ヴィラ。（市場価格が不明瞭なためリスクが高い）。

財産登記簿 (등기부등본): 公式の財産登記簿 (最も重要な書類)。

グンジョダン (근저당권): 住宅ローン。

Chaekwon-choego-aek (채권최고액): 住宅ローンに記載される最大借入額。

ソンスンウィポジョングム (선순위 보증금): あなたより先に家賃を受け取った他の入居者からの「優先」敷金。

全入新居 (전입신고): 正式な入居届です。(居住する権利が与えられます)

請負契約書 (확정일자): 契約書に押印された確定日付印。 (支払いを優先的に受け取ることができます)

Teuk-yak (특약): 契約書に記載されている特別な条項または条件。(あなたの主要な攻撃武器)。

通貨: すべての取引は韓国ウォン（KRW）で行われます。一般的な目安として、1,000,000 KRWは約770米ドル（1米ドル＝1,300 KRWと仮定）ですが、最新のレートをご確認ください。

よりシンプルで手頃な、あなたの家探し

こうした金銭的リスク、法的なチェック、複雑な手続きの話は、圧倒されるかもしれません。新しい国での家探しがストレスの原因であるべきではありません。そのプロセスは、エキサイティングで、安全で、手頃なものであるべきです。

そんな時、FOHOがお手伝いします。

FOHOは、韓国全土の検証済みで手頃な価格の物件を見つける、よりスマートな方法を提供します。FOHOなら、サービス手数料を抑え、信頼できるパートナーを得ることができます。入居前も入居後も、家主とのスムーズなコミュニケーションと信頼できるサポートを提供し、あなたが安心して新生活をスタートできるようお手伝いします。

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