了解韩国的房地产中介费（복비）：在韩国的外籍人士住房完全指南
如果您刚到韩国，正打算租房或租办公室，您很可能会遇到一种叫做中介费或**"복비"**的费用。对于本地人来说，这是租房或买房时必须支付的费用。但对于在韩国的外籍人士来说，这往往是一个令人不快的意外——部分原因是规则很复杂，部分原因是经纪人并不总是解释得很清楚。
本文是一份完整的、经过实地测试的指南，供外国人了解韩国住房中介费。我们将介绍费用的计算方法、法律规定、外国人的真实经历，以及如何防止被多收费用。
1. 为什么中介费让许多租房者感到困惑？
在大多数国家，中介费都很简单：统一收取一个月的租金或交易额的一小部分。但在韩国，中介费取决于押金、租金、房产类型和地区法规。再加上语言障碍，很容易产生误解。
- 不同的房产有不同的规定：工作室、办公楼和公寓的收费标准各不相同。
- 可以协商，但没有解释：法律规定的是最高上限，而不是固定金额。但许多经纪人却把它说成是不可协商的。
- 发票很少：没有税务发票，很难证明您支付了多少钱。如果外国人后来发现自己支付的金额过高，就会引起纠纷。
2. 法律依据：法律规定
国土交通部（MOLIT）通过《执照房地产代理法》和市政条例对中介费进行管理。
- 费用 = 交易金额 × 费率（上限内）
- 交易金额（租房） = 押金 + （月租金 × 100）
- 特殊规则：如果该金额低于 50,000,000 ₩，则使用 租金 × 70 而不是 ×100。
这个"×70 规则"是为了减轻低收入租户（其中许多是韩国学生住房或外籍工人）的负担。
3. 现行费率表（首尔，2025 年）
交易金额（韩元） | 最高费率 | 费用上限 | 租户的最大份额 |
< ₩50M | 0.5% | ₩200,000 | ₩200,000 |
₩50M–₩100M | 0.4% | ₩300,000 | ₩300,000 |
₩100M–₩300M | 0.3% | ₩700,000 | ₩700,000 |
₩300M–₩600M | 0.4% | 无上限 | 按百分比计算 |
₩600M+ | 0.8% | 无上限 | 按百分比计算 |
👉 别忘了：无论您计算的数字是多少，都要加上 10% 的增值税。
4. 实际租金示例
根据 2024 年首尔的平均水平（全国住房调查和实际租房信息），以下是在韩国的外籍人士通常支付的租金：
房屋类型 | 押金 | 月租金 | 交易额 | 套型 | 费用（不含增值税） | 最终费用 |
小型工作室 | ₩5M | ₩500K | ₩55M | ₩50–100M | ₩220K → 封顶 ₩300K | ₩330K |
中型办公楼 | ₩10M | ₩700K | ₩80M | ₩50–100M | ₩320K → 封顶 ₩300K | ₩330K |
两房公寓 | ₩20M | ₩900K | ₩110M | ₩100–300M | ₩330K | ₩363K |
新公寓（小） | ₩50M | ₩1.2M | ₩170M | ₩100–300M | ₩510K | ₩561K |
👉 对于首尔的典型办公楼（1,000 万韩元押金 + 70 万韩元租金），您的法定最高费用为 30 万韩元 + 增值税，或 33 万韩元。
5. 地区差异
虽然大多数城市现在遵循相同的国家上限（2021 年改革后），但少数城市（如京畿道、釜山和济州的部分地区）在统一前曾有过不同的上限。请务必访问当地市政府网站，查看准确的表格——通常有韩文版，有时也有英文版摘要。
对于在首尔以外租房的外国人来说，房东有时会习惯性地引用旧费率。请礼貌地询问："这是基于 2021 年修订的表格吗？"以确保您支付的费用不是过时的费用。
6. 特殊情况：办公楼
办公楼是一个灰色地带：
- 住宅办公楼（85 平方米以下，有厨房和浴室）→视同住宅，费率较低（0.4%）。
- 商业办公楼（面积较大或设备不齐全）→费率较高，最高可达 0.9%。
⚠️ 许多外国人没有意识到两者之间的区别，因此被收取了不必要的高额费用。请在合同上确认办公楼的分类。
7. 付款时间和方式
- 时间：根据法律规定，费用应在最后付款（入住日）时支付。如果在签订合同时被要求支付，您可以拒绝。
- 由谁支付：房东和租户各自支付各自的份额。在法律上，经纪人不能只要求一方支付全额费用。
- 增值税：一定要确认报价是否包含增值税。"30 万韩元的费用"通常意味着 33 万韩元（含税）。
8. 外国人常见的陷阱
过度收费
- 一名美国学生租用了价值 1000 万韩元 + 70 万韩元的办公楼，却被收取 60 万韩元。在出示首尔费率表后，中介将价格降至 33 万韩元。
没有收据
- 一位欧洲外籍人士支付了现金，没有收据。当他后来发现这笔费用是上限的两倍时，他却没有证据来索回这笔钱。一定要索要收据或税务发票。
语言差距
- 很多合同上都写着 "중개보수는 법령에 따른다"（中介费依法收取）。对于不懂韩语的人来说，这看起来很模糊。在合同中提供准确的英文翻译可避免纠纷。
9. 谈判技巧
- 以法律为准绳：说："我知道法定的最高限额是 30 万韩元。我们能达成更接近这个上限的协议吗？"
- 用信任捆绑：如果您是长期租户，请强调稳定性——经纪人通常更喜欢有保障的租户，而不是压榨额外费用。
- 预先询问：在看房前，询问"如果我租下这里，费用是多少？"这样可以避免签约时出现意外。
10. 合同语言样本
韩文
"중개보수는 관련 법령 및 조례에 따른 요율 한도 내에서 협의하며, 당사자 쌍방은 각자 부담한다. 부가가치세는 별도이다."
英语
"The brokerage fee shall be determined by mutual agreement within the legal maximum rate stipulated by law and ordinance. Each party pays their own share. VAT is charged separately."
在合同中用两种语言写明这一点可以保护您的权益。
11. 快速清单 ✅
确认交易金额计算
检查正式表格中的括号是否正确
协商 - 上限不是强制性的
澄清 VAT 是否包含在内
FOHO 可以简化这一切
在韩国，管理住房费用可能会让人感到不知所措——尤其是当费用、押金和水电费都用韩国法律术语来解释时。
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