FOHO 博客 – 外国人在韩国生活与居住指南
一种更简单、更实惠的找房方式
所有这些关于财务风险、法律核查和复杂程序的讨论可能会让人不知所措。在一个新的国家寻找住所不应该成为压力的来源。这个过程应该是令人兴奋、安全且可负担的。
Evan Han
TIP
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外国人如何在韩国避免全世骗局
如果你要搬到韩国，很快就会听说“全租”（jeonse）。这是一种独特的租赁制度，你需要支付一大笔押金（通常是房产价值的50%-80%），而不是按月支付租金。两年租约期满后，你会拿回全部押金。
几十年来，这套体系运作良好。它既让租户免租居住，又让房东获得大量无息资金。
如今，整个系统面临巨大压力。房地产市场降温、高利率以及有组织犯罪的猖獗，导致“别墅诈骗”案件激增。新闻头条充斥着“别墅大亨”的故事，他们建立起庞大的“零成本”投资帝国，最终让成千上万的租户损失了毕生积蓄。
这引发了一种被称为“全租恐惧症”的普遍恐惧。但如果你把全租当作一项高风险的金融交易来对待，它仍然可以是一个可行的选择。这并非简单的租赁。这是你向他人提供一笔价值数十万美元的无担保贷款。
本指南是您的生存指南。我们将提供一套循序渐进、切实可行的方案，帮助您保护存款安全，避免财务灾难。
第一部分：骗局运作方式（两分钟简述）
要识破骗局，你需要了解他们的惯用伎俩。骗子主要依赖两种策略。
1. “空罐租赁”
这是最常见的陷阱。当房产的总债务超过其本身的价值时，这处房产就被称为“空罐子”。
计算公式：房东的抵押贷款 + 其他租户的押金 > 房产的市场价值
问题在于：如果房东违约，房产将被拍卖。银行和优先租户会优先获得偿付。等到轮到你时，钱已经用完了。没有钱偿还你的押金。
2. “Mujabon Gap-tuja”（零资金缺口投资）
这是一个彻头彻尾的庞氏骗局。骗子“买下”房产，同时又“出租”出去。他们用你的全款定金支付给原卖家。
问题在于：骗子从未投入过一分钱。他们的整个“生意”都依赖于寻找新租户来偿还老租户的欠款。一旦市场低迷，骗局就会崩溃。房东——他可能已经身无分文，却可能通过这种方式拥有数百套房产——会消失得无影无踪，而你则背负着无法偿还的债务。
主要风险领域： 这些骗局最常发生在新建别墅（sinchuk-villa）和多户住宅（dagagu-jutaek）上。为什么？与公寓不同，它们的市场价格不透明，这使得诈骗分子很容易将jeonse价格抬高到高于房产实际售价的水平。
第二部分：您的三步尽职调查流程
不要相信任何人会替你做这件事。房东不行，房产经纪人也不行（不幸的是，有些经纪人是同谋）。你必须自己核实这三件事。
第一步：分析产权登记册（《产权登记册》）
这份文件集房产的官方身份证明、财务历史记录和法律记录于一体，是您需要阅读的最重要的文件。您的房产经纪人必须提供此文件，或者您可以从最高法院的互联网登记处（仅限韩语）获取。
它分为三个部分。以下是您的检查清单。
封面页： 显示实际地址和详细信息。
- 检查：“建筑物用途”是否列为“住宅”？如果列为“社区设施”或其他任何内容，您可能不受住房法保护。
Gap-gu（所有权部分）： 显示所有所有者，包括过去和现在的所有者。
- 检查：“当前所有者姓名”是否与您签署合同的人的身份证件上的信息完全一致？
- 危险信号： 留意任何“가압류”（Gamnyu / 临时扣押）、“압류”（Amnyu / 扣押）或“신탁”（Sintak / 信托）的记录。这些都是财务困境或所有权结构复杂等重大危险信号。立即远离。
债务栏：显示所有非所有权权益，例如抵押贷款。
- 检查：查找“근저당권”（Geun-jeodang / Mortgage）。
- 操作： 记下“最高债务额”（Chaekwon-choego-aek）。这是“最高债务额”，通常为实际贷款额的 120% 至 130%。您在计算中必须使用这个较高的数字。
第二步：“Kkangtong”测试：计算一下
现在，您将使用步骤 1 中的数字来判断这是否是一个“空罐”。黄金法则是：
总债务加上全额押金必须≤房产市场价值的80%。
为了更加安全起见，许多专家建议将上限设为70%。
- A) 确定房产的市场价值（
Size） 公寓：很简单。查看 KB Real Estate 或 Naver Real Estate 上的官方、银行认可的市场价格即可。
- 别墅/办公公寓： 比较难。这是个风险较高的区域。您必须向该地区的几位房地产经纪人询问预估的maemae-ga（售价），而不是jeonse-ga（全租价格）。使用 Zigbang 或 Dabang 等应用程序来交叉核对近期类似楼盘的售价（而非租赁价格）。
- B) 计算“总债务”
- 这包括您在步骤 1 中找到的“抵押品”。
- 它还包含一个隐藏的陷阱：
선순위 보증금(Seon-sunwi Bojeung-geum)，即“优先定金”。如果您住在由一人拥有的多户住宅楼里，那么所有比您先搬进来的租户都会在拍卖中优先于您获得租金。
- 您的行动：您必须向房东或房产经纪人索要“已担保租赁清单”（확정일자 부여현황）。这份由社区中心出具的官方文件列出了该楼宇内所有其他押金。如果他们拒绝出示此文件，请立即离开。
- C) 进行计算
- (抵押贷款) + (老年人存款) + (您的存款) = ?
- (总计) ÷ (市场价值) = ?
- 如果最终数值超过 0.8 (80%)，则属于高风险的“Kkangtong Jeonse”。
第三步：核实人员信息
——房东：请索取“国税缴付证明”（Gukse-wannap-jeungmyeongseo / Certificate of National Tax Payment）。在拍卖中，未缴纳的国税通常会在支付定金之前缴纳。如果房东无法提供此证明，则需引起警惕。
——房产经纪人：查看墙上是否有“공인중개사”（Gong-in Junggaesa / Certified Realtor）的执照。值得信赖的房产经纪人会在政府注册并购买保险。要对那些与房东“交好”或直接为新建别墅的建筑公司工作的房产经纪人保持高度警惕。
第三部分：你的双重安全网（请勿跳过此部分）
尽职调查固然重要，但这还不够。您还需要为您的存款构建起一道法律和财务屏障。
第一部分：法律基础知识（入住日）
拿到钥匙后，第一站是当地的社区中心（Jumin-senteo）。带上你的合同和外国人登录证（ARC）。这是免费且不可协商的。
- 提交“入住报告”（Jeonip-singo / Move-in Report）： 这将赋予您“反制权”（Daehang-ryeok）。这意味着即使房屋被出售，您的租赁权仍然受到保护，新业主也必须退还您的押金。该权力在您提交报告后的第二天午夜生效。
- 获得“固定日期”印章： 这是合同上的一个印章。它赋予您“优先偿付权”。根据印章日期，它确保您在拍卖中获得优先偿付。
这两个步骤共同确保您对定金的合法权益。
第二部分：终极保障：全世保障保险
这是本文中最重要的一条建议。
这项由政府支持（HUG）和私营（SGI）公司提供的保险，是您最后的保障。如果您的房东未能退还您的押金，保险公司会先赔偿您，然后再与房东交涉。
“黄金”策略：保险条款
避免被骗的最佳方法是让保险公司为您进行最终的专业级检查。您可以通过在合同中添加“特殊条款”（或称“特约条款”）来实现这一点。
请您的房产经纪人将此条款（或其经核实的翻译版本）添加到您的租赁合同中：
“本合同以租户成功申请HUG（或SGI）全保保险为前提条件。如果由于房产问题（例如，负债率过高、法律问题）导致申请被拒，则本合同无效，房东必须立即退还全部押金及所有费用。”
- 其原理：如果房产属于高风险的“高风险全租房”或房东存在法律问题，保险公司会拒绝投保申请。此条款可让您合法且无惩罚地退出危险交易。这是您拥有的最有力武器。
第四部分：如果最糟糕的情况发生：寻求帮助
如果你的租约即将到期，而房东又没有回应，你必须迅速采取行动。
- 切勿搬离：一旦您更改了公务地址，您可能会失去所有法律保护（“大航律”）。
- 如果您必须搬走： 在您搬走之前，您必须向当地法院提交一份“租赁权登记令”（임차권등기명령）。这项法律程序会“冻结”您的租户身份，使您能够在搬出的同时，保留您的法律优先权和权利。
- 获取免费法律援助： 韩国法律援助公团（KLAC）：拨打 132（无区号）。他们为外国人提供免费法律咨询。 移民联络中心：请拨打 1345。他们可以帮您联系法律援助和翻译服务。 首尔全球中心：许多市政府都设有全球中心，提供免费的法律和房地产咨询服务。
最终词汇表：关键术语
- 全租 (Jeonse)：韩国特有的租赁制度（高额押金，无月租）。
- Wolse（月租）：一种押金较低的标准月租方式。
- Dagagu-jutaek (다가구주택): 指只有一个业主的多户住宅楼。（诈骗风险较高）。
- 新竹别墅 (신축빌라): 新建别墅。（由于市场价格不明朗，风险较高）。
- Deung-gibu-deungbon (등기부등본): 官方财产登记簿（您最重要的文件）。
- Geun-jeodang (근저당권): 抵押贷款。
- Chaekwon-choego-aek (채권최고액): 抵押贷款所列的最高债务金额。
- Seon-sunwi Bojeung-geum (선순위 보증금): 指其他租户在你之前收到房租时缴纳的“前期”押金。
- 入住登记 (전입신고): 您的正式入住报告。（赋予您居住权）。
- Hwakjeong-ilja (확정일자): 合同上的固定日期印章。（赋予您优先收款权）。
- 特约条款 (특약): 合同中的特殊条款或条件。（你的关键进攻武器）。 货币：所有交易均以韩元（KRW）结算。作为参考，1,000,000 韩元约等于 770 美元（假设 1 美元 = 1,300 韩元），但您应查询当前汇率。
FOHO 可以在这方面提供帮助。
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