韓国の不動産仲介手数料（복비）を理解する：外国人のための完全ガイド
韓国に来たばかりで、アパートやオフィステルを借りようとしている場合、仲介手数料、または**"복비"**と呼ばれる費用に遭遇する可能性が高いです。地元の人々にとっては、不動産を借りたり買ったりする際に必要な費用です。しかし、外国人にとっては不愉快な驚きとなることが多いです。ルールが複雑なことや、ブローカーが必ずしも明確に説明してくれないことも理由のひとつです。
この記事は、韓国 外国人 住宅事情に詳しい専門家が作成した、完全な、現場でテストされたガイドです。手数料はどのように計算されるのか、法律ではどうなっているのか、実際に外国人が経験したこと、そして過大請求から身を守る方法について説明します。
1. 仲介手数料が多くの賃借人を混乱させる理由
ほとんどの国では、仲介手数料は家賃の一ヶ月分、または取引の数パーセントというシンプルなものです。しかし韓国では、デポジット、家賃、物件のタイプ、地域の規制などが複雑に絡み合って決まります。これに言葉の壁が加わると、誤解の元となります。
- 物件によってルールが異なる：ワンルーム、オフィステル、アパートは、それぞれ異なる料金枠に入ることがあります。
- 交渉は可能だが、説明はない：法律は上限を定めており、固定額ではありません。しかし、多くのブローカーはこれを交渉不可能として提示します。
- 領収書は稀：タックス・インボイスがなければ、支払った金額を証明するのは難しいです。これは、外国人が後で払い過ぎに気づいたときに紛争につながります。
2. 法的根拠：法律で定められていること
国土交通部は、宅地建物取引業法および市町村条例を通じて、仲介手数料を規制しています。
- 手数料＝取引金額×料率（上限内）
- *取引金額（賃貸の場合）**＝保証金＋（月額賃料×100）
- 特別ルール：この金額が₩50,000,000以下の場合は、×100の代わりに賃料×70を使用します。
この「×70ルール」は、低所得者（学生や外国人労働者が多い）の負担を軽減するために設けられています。
3. 現行料金表（ソウル、2025年）
取引金額(KRW) | 最大レート | 手数料上限 | テナントの最大シェア |
< ₩50M | 0.5% | ₩200,000 | ₩200,000 |
₩50M–₩100M | 0.4% | ₩300,000 | ₩300,000 |
₩100M–₩300M | 0.3% | ₩700,000 | ₩700,000 |
₩300M–₩600M | 0.4% | 上限なし | ％ベース |
₩600M+ | 0.8% | 上限なし | ％ベース |
👉お忘れなく：計算する数字に10％の付加価値税を加えること。
4. 実際の家賃の例
ソウルの2024年の平均（国民住宅調査＆実際の賃貸物件）に基づき、韓国 住居を探す外国人が一般的に支払う家賃は以下の通りです：
住宅タイプ | 保証金 | 月額家賃 | 取引額 | 金額 | 手数料（消費税別） | 最終手数料 |
スモール・スタジオ | ₩5M | ₩500K | ₩55M | ₩50–100M | ₩220K → 上限 ₩300K | ₩330K |
中規模オフィステル | ₩10M | ₩700K | ₩80M | ₩50–100M | ₩320K → 上限 ₩300K | ₩330K |
2ルーム・アパート | ₩20M | ₩900K | ₩110M | ₩100–300M | ₩330K | ₩363K |
新築アパート（小） | ₩50M | ₩1.2M | ₩170M | ₩100–300M | ₩510K | ₩561K |
👉ソウルの一般的なオフィステルの場合（保証金₩10M＋家賃₩700K）、法的な上限料金は₩300K＋付加価値税、つまり₩330Kです。
5. 地域差
現在（2021年改革後）、ほとんどの都市が全国共通の上限額に従っていますが、いくつかの自治体（京畿道の一部、釜山、済州など）では、統一前に一時的に上限額が異なっていました。正確な表は、地元の市役所のウェブサイトを常にチェックしてください。
外国人がソウル以外で賃貸する場合、大家は習慣的に旧料金を提示することがあります。「これは2021年に改定された料金表に基づいていますか」と丁寧に尋ね、古い料金を支払っていないことを確認しましょう。
6. 特別なケース：オフィステル
オフィステルはグレーゾーンです：
- 住宅用オフィステル（85㎡以下、キッチン・バスルーム付き）→住宅として扱われ、税率は低い（0.4％）。
- 商業用オフィステル（規模が大きい、または設備が整っていない）→税率が高く、最高0.9%。
⚠️ 多くの外国人はこの違いに気づかず、不必要に高い料金を請求されます。契約時にオフィステルの区分を確認してください。
7. 支払時期と方法
- 時期：法律により、最終支払い時（入居日）にお支払いいただきます。契約書にサインする際に聞かれた場合は、断ることができます。
- 誰が支払うか：家主と借主がそれぞれ負担します。仲介業者は法律上、片方だけに全額を要求することはできません。
- 付加価値税：見積書に付加価値税（VAT）が含まれているかどうか、必ず確認してください。「手数料₩300K」は多くの場合、税込み₩330Kを意味します。
8. 外国人にありがちな落とし穴
料金の踏み倒し
- ある米国人学生が₩10M＋₩700K のオフィステルを借り、₩600Kを請求されました。ソウルの料金表を見せたところ、ブローカーは₩330Kに減額しました。
領収書なし
- あるヨーロッパ人駐在員が現金で支払い、領収書がありませんでした。後日、手数料が上限の2倍であったことが発覚しましたが、彼はそれを取り戻す証拠がありませんでした。領収書やタックスインボイスを必ず要求してください。
言語のギャップ
- 多くの契約書には "중개보수는 법령에 따른다"（仲介手数料は法律に従う）と書かれています。韓国語圏以外の人にとっては曖昧に見えます。契約書に正確な英訳を記載することで、紛争を避けることができます。
9. 交渉のコツ
- 法律に従う：「法律上の上限は、この枠で₩300Kだと理解しています。それに近い金額で合意できませんか？」
- 信頼と結びつける：長期テナントの場合、安定性を強調してください。ブローカーは追加料金を搾り取るよりも、保証されたテナントを好むことが多いです。
- 前もって聞いておく：内見前に、「この物件に決めたら手数料はいくらになりますか？」と聞いておきます。契約時に驚くことを避けるためです。
10. 契約書の文例
韓国語
"중개보수는 관련 법령 및 조례에 따른 요율 한도 내에서 협의하며, 당사자 쌍방은 각자 부담한다. 부가가치세는 별도이다."
英語
"The brokerage fee shall be determined by mutual agreement within the legal maximum rate stipulated by law and ordinance. Each party pays their own share. VAT is charged separately."
これを両言語の契約書に盛り込むことで、あなたを守ることができます。
11. 簡単なチェックリスト ✅
取引金額計算の確認
公式表の正しい括弧を確認する
交渉する — 上限は強制ではない
明確化する
FOHOはすべてを簡素化できる
韓国での住宅費用の管理は圧倒的に感じることがあります — 特に、手数料、保証金、光熱費がすべて韓国の法律用語で説明されている場合。
そこでFOHOが違いを生み出します。各オプションの本当の意味を理解し、物件を確認し、事務処理を行い、家主とコミュニケーションをとるお手伝いをします — そうすることで、コストのかかるミスを避け、あなたが韓国に来た本来の目的に集中できるようにします。地下鉄 近く 生活を望む韓国 学生向け 住まい探しにも役立ちます。
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