韓国の賃貸システム解説：ジョンセ、ウォルセ、バンジョンセ—2025年版外国人向けガイド
![ソウルの不動産市場：ソチョ地区₩2億7,300万、江南地区₩2億6,000万、マポ地区は市内平均の₩2億2,000万前後 [中央日報 2025年]](/blog/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwww.notion.so%2Fimage%2Fattachment%253A6c4f3ad6-f14d-49d9-901d-f09ba356761f%253Aimage.png%3Ftable%3Dblock%26id%3D23b4122e-aed5-80c9-bdb1-e58247d1088e%26cache%3Dv2&w=3840&q=75)
特徴 | ジョンセ（전세） | バンジョンセ（반전세） | ウォルセ（월세） |
保証金 | 物件価値の50-80 %（ソウルで₩2億-3億が一般的） | 約25-40 % ＋少額家賃 | ₩500万-3,000万（返金可） |
月々の支払 | ₩0 | 割引家賃 | ₩60万-110万（ワンルーム） |
契約期間 | 2年、途中解約困難 | 1-2年 | 1年が一般的、解約しやすい |
多くの新規来韓者は「韓国での部屋探し」に悩むはず。でも、賃貸システムは単なる月々の家賃以上のものなんです。
- ウォルセ（월세）は、海外出身者が最も馴染みやすいスタイル：低保証金で月々支払い。柔軟性が高く、予測しやすく、特に勤務先の住宅手当がある人に向いています。
- ジョンセ（전세）は韓国独特の「鍵マネー賃貸」。物件価値の最大80％を一括で支払い、2年間家賃ゼロ、最後に保証金が戻ってくるシステム。長期的には効率的ですが、リスクと初期投資が高めです。
- バンジョンセ（반전세）は中間的な選択肢：ジョンセより低い保証金で、少し家賃を払うタイプ。ジョンセとウォルセの折衷案と考えてください。
一目でわかる比較表
ㅤ | ウォルセ | ジョンセ | バンジョンセ |
初期保証金 | ▲ (≈ 10 %) | ▲▲▲ (50–80 %) | ▲▲ (30–40 %) |
月々の支出 | ▲▲ | – | ▲ |
柔軟性 | ★★★ (1年以上) | ★ (2年固定) | ★★ |
保証金リスク | ★ | ★★★ | ★★ |
おすすめ対象 | 短期滞在、資金少 | 長期滞在、資金豊富 | バランス重視 |
▲ = 金額規模、★ = 高い/良い
以下のグラフで30秒で判断できます。
- 上部から開始：手元に約₩1億5,000万（≈ 11万USD）の現金がある場合、左のルートを、そうでなければ右のルートを選んでください。
- 滞在期間と予算許容度で最適な賃貸モデルが決まります。
- 2年以上滞在 → ジョンセが総コストで有利
- 滞在期間不明or資金不足 → ウォルセでリスクと拘束を最小限に
- その中間 → バンジョンセで折り合いをつける
外国人のための安全チェックリスト
- 賃貸契約を登録（전입신고 + 確定日字） 14日以内に—保証金を法的に保護します。
- ジョンセ保証金保険（SGIまたはHUG）に加入。ソウルと釜山は最大₩40万の補助があります。
- 家主確認ツール（집주인 확인 서비스）で抵当や法的問題をチェック。
- 建物の使用承認書（사용승인서）を確認—違法または未登録の物件を避けましょう。
よくある質問
Q1. 外国人でもジョンセローンは組めますか？
A1. ARCを持ち、D-2以上のビザと安定収入があれば可能です。銀行は通常、保証金の約70%まで融資しますが、韓国語の書類が必要です。
Q2. ジョンセ契約を途中解約したい場合は？
A2. 通常は新しい入居者が見つかるまで待つ必要があります。緊急の場合は、_賃借権登記命令_で法的に保証金の権利を守れます。
Q3. ジョンセ詐欺から身を守るには？
A3. ジョンセ保証保険に加入しましょう。家主がデフォルトや失踪した場合でも補償されます。
Q4. ウォルセ（月払い）契約でも登録は必要？
A4. はい。少額の保証金（例：500万ウォン）でも、確定日付のスタンプがないと法的保護を受けられません。
Q5. バンジョンセの家賃計算方法は？
A5. 通常、月々の家賃は保証金 ÷ 180–240で計算されます。例えば、1億ウォンの保証金なら、月42万〜56万ウォンになります。
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