韩国租客维修权利指南

你的房子有问题吗？外国人在韩国住房问题解决指南

1. 谁对维修负有法律责任？（房东 vs. 房客）

房东的核心义务：《民法》第 623 条

韩国民法第 623 条（出租人的义务） 出租人有义务将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物处于使用和盈利所必需的状态。

租户的义务：“注意义务”和“通知义务”

房东的责任 vs. 房客的责任：具体案例

🏠 房东的责任：主要设施及损坏

• 核心设施：锅炉、水管/煤气管、电线、建筑柱子、结构墙裂缝——任何生活必需品。

• 结构问题：漏水、由于隔热不良（gyeolro）导致冷凝而产生严重霉菌，以及建筑物外部存在问题。

• 内置选项：由于正常老化（只要您没有损坏它们），预装电器（如空调、洗衣机、冰箱或电磁炉）出现故障。

• 安全相关：门锁损坏（由于老化或缺陷）、防虫网撕裂（由于正常磨损）或主入口门出现问题。

👤 租户的责任：消耗品和您造成的损坏

• 简单消耗品：更换灯泡、遥控器电池或门锁电池。

• 疏忽造成的损坏：您不小心打碎的窗户、墙上过多的钉孔或被宠物损坏的墙纸/地板。

• 忽视日常维护：通风不良导致轻微霉菌滋生，或食物残渣或头发导致马桶/水槽排水管堵塞。

“特殊合同条款的权力和限制”

你的租约里可能包含一条特殊条款（teukyak），规定“承租人负责小修”。虽然这条条款在法律上有效，但韩国法院对其范围的解释非常狭隘。这意味着即使有这样的条款，诸如更换锅炉或修复严重漏水之类的“重大维修”仍然由房东负责。不要让合同条款胁迫你接受不公平的收费。

2. 问题出现！你的四步行动计划

步骤 1：记录所有内容（至关重要！）

• 拍摄照片和视频：从多个角度清晰捕捉问题区域。（例如，锅炉的错误代码、泄漏的确切位置、霉菌的完整范围）。使用手机上的时间戳应用程序显示日期和时间效果更佳。

• 记录日志：记录问题发生的时间和造成的不便。只需简单注明日期的备忘录即可。

第 2 步：正式通知您的房东

• *使用短信或 KakaoTalk，而不是电话：**对话历史记录会自动保存，作为您何时以及何时举报内容的明确证据。

• 清晰礼貌：简洁、客观地描述情况，避免使用情绪化的语言。客观事实比恳求更有效。

[维修请求消息示例]

英语： 您好，我是[您的姓名]，[公寓/别墅名称，单元号]的租客。我写信通知您，[主卧天花板]出现[漏水]。请您在有空的时候过来检查情况，并安排尽快维修。我已附上照片供您参考。谢谢。

韩语（仅供参考）： 안녕하세요，[아파트/빌라 름 및 호수]에 거주하는 임차인 [ Been]입니다。 다름 Been 아니라, [안방 천장]에서 [물 Been 새고 있습니다]。 생활에 불편있어 연락드렸습니다。 시간 괜찮으실 때 방문하시어 상태를 확인해 주시고、조속한 수리를 부탁드립니다。 관련 사진을 첨부합니다。 감사합니다。

步骤 3：安排维修并结算费用

• 如果房东不回应或延迟维修怎么办？

• 等待一段合理的时间（例如几天）后，发送后续消息以清楚地说明您的意图。

• 示例：“您好，由于锅炉坏了，已经好几天没有热水了，这给我们造成了很大的困扰。如果明天之前您不采取措施，我将自行安排维修并索赔。维修费将从本月的租金中扣除。”

• 这是您的合法权利（索取必要费用的权利），但应作为最后的手段并谨慎使用。

• 收据必不可少：维修完成后，您必须保留收据或拥有银行转账记录才能索取费用。

步骤 4：顺畅沟通，避免纠纷

• 尊重他人：在韩国，人们通常称呼房东为“sajangnim”（사장님），这是一种表达尊重的通用说法。礼貌的态度对解决问题大有帮助。

• 清晰沟通：不要说“这太不方便了”，而要陈述事实：“显示错误代码 07，我无法洗澡，因为没有热水。”

3. 当沟通失败时：如何获得帮助

住房租赁纠纷调解委员会 (HLDMC)

• 好处：

• 速度：案件通常在 60 天内结案。

• 低成本：费用从 10,000 韩元到 100,000 韩元不等，具体取决于争议金额。

• 法律效力：如果双方接受调解建议，则该调解建议具有与法院最终判决同等的法律效力。

• 如何申请：

• 您可以通过网上申请或访问当地委员会办公室申请。

• 您需要一份租赁合同副本和证据（照片、短信历史记录等）。

• 联系方式：拨打132（不带区号）联系韩国法律援助公司，该公司可以指导您前往最近的委员会办公室。

为外国人提供额外支持

• 来源：该信息基于韩国民法、住房租赁保护法以及所列公共机构的操作指南。

结论：了解您的权利并明智行事

词汇表

• Imdaein (임대인):房东或出租人。

• Imchain (임차인): 租户或承租人。

• Suseon-uimu （法律义务）：房东对房产进行维修和维护以使其处于可用状态的法定义务。

• Teukyak (특약)：在标准合同中添加的特殊条款或规定。

• Piryobi sangwhan-cheonggugwon (필요비 상환청구권)：承租人要求补偿房东本应承担的必要费用（例如紧急维修）的权利。

• Sajangnim (사장님): 字面意思是“首席执行官”，但通常用作称呼房东的礼貌而尊重的术语。

您在韩国的住房伙伴，从始至终