Cẩm nang sinh tồn tại Hàn Quốc dành cho người thuê nhà lần đầu (Seoul + các thành phố khu vực)

1) Định hướng nhanh: Hàn Quốc mà bạn đang chuyển đến

• Ngày lễ và “ngày lễ thay thế”. Khi các ngày lễ lớn rơi vào cuối tuần, ngày làm việc tiếp theo thường được nghỉ theo Quy định về Ngày lễ của Cơ quan Chính phủ (cơ sở pháp lý bên dưới). Điều này ảnh hưởng đến giờ làm việc, nhu cầu vận chuyển, giao hàng và dịch vụ tòa nhà. (법제처)

• ARC (Thẻ Đăng ký Người nước ngoài). Nếu bạn lưu trú trên 90 ngày, hãy nộp đơn xin cấp ARC trong vòng 90 ngày kể từ ngày nhập cảnh tại văn phòng xuất nhập cảnh. Vui lòng cập nhật địa chỉ của bạn trong vòng 14 ngày mỗi khi bạn chuyển đi (trực tuyến qua HiKorea hoặc tại văn phòng quận của bạn) để tránh bị phạt. (해외안전여행)

• Ghế ưu tiên trên phương tiện giao thông công cộng. Ghế dành cho người cao tuổi/người khuyết tật/phụ nữ mang thai được dành riêng và thực hiện rộng rãi; “ghế màu hồng” dành cho phụ nữ mang thai tại Seoul đã có từ năm 2013. (Visit Seoul)

• Phân loại rác thải rất nghiêm ngặt. Bạn phải sử dụng túi rác trả phí theo quy định của thành phố và phân loại rác thải thực phẩm riêng; phạt tiền nếu đổ lẫn rác hoặc bỏ rác sai thời điểm. Quy định địa phương khác nhau tùy theo quận. (서울정책아카이브 Seoul Solution)

• Đường dây khẩn cấp + hỗ trợ du lịch (24/7): 119 cứu hỏa/cứu thương, 112 cảnh sát, 1339 hỗ trợ y tế, 1330 hỗ trợ du lịch đa ngôn ngữ và phiên dịch cơ bản. (CMS 관리지원)

2) Những ngày nghỉ thực sự sẽ thay đổi tuần của bạn (và hậu cần thuê nhà)

Ngày lễ cao điểm

• Seollal (Tết Nguyên Đán) và Chuseok (lễ hội mùa màng) là thời điểm giao thông đông đúc nhất trong năm. Đường cao tốc đạt đỉnh điểm vào cuối buổi chiều; Tổng công ty Đường cao tốc Hàn Quốc đã ghi nhận rõ ràng các đợt xe buýt trở về Seoul (dự kiến sẽ giảm tải vào đêm muộn). Đặt vé KTX/xe buýt sớm; “cuộc chiến đặt chỗ” là chuyện thường tình. (씨엠 에이제이)

Luật nói gì về ngày nghỉ thêm

• Quy định về ngày nghỉ lễ thay thế của Hàn Quốc quy định ngày thường không phải ngày lễ đầu tiên là ngày bù khi các ngày lễ cụ thể trùng với cuối tuần hoặc trùng nhau (chi tiết tại Điều 3 bên dưới). Hãy lên kế hoạch giao hàng, đến ngân hàng và chuyển đến/chuyển đi xung quanh thời điểm đó. (법제처)

Bảng — Các ngày có tác động lớn năm 2025 (ví dụ)

3) Thuê nhà ở Hàn Quốc mà không có bất ngờ (jeonse / wolse / banjeonse)

Ba hệ thống bằng tiếng Anh đơn giản

• Jeonse (전세): Một khoản tiền đặt cọc lớn thường bằng 50–80% giá trị bất động sản, không có tiền thuê hàng tháng; tiền đặt cọc được hoàn lại khi kết thúc hợp đồng thuê. (Acuity Knowledge Partners)

• Wolse (월세): Tiền đặt cọc ít hơn + tiền thuê nhà hàng tháng. (Trên thực tế, tiền đặt cọc dao động từ hàng triệu đến hàng chục triệu KRW; số tiền khác nhau tùy theo khu vực và tòa nhà.) [Phạm vi dựa trên hướng dẫn của thị trường; báo giá chính xác tại địa phương có thể khác nhau.] (mangrove.city)

• Banjeonse (반전세): Lai; giảm tiền đặt cọc + giảm tiền thuê hàng tháng. (위키백과)

Biết quyền của bạn: Đạo luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà (HLPA) bảo vệ người thuê nhà ở (bao gồm cả người nước ngoài) và bao gồm các cơ chế hoàn trả tiền đặt cọc và các quyền ưu tiên. (법제처)

Bảng — Tiền trả trước và bảo vệ điển hình (Seoul so với khu vực)

4) Hậu cần chuyển đến và thời hạn pháp lý (đừng bỏ lỡ những điều này)

Hướng dẫn từng bước (30 ngày đầu tiên)

1. Ký + đăng ký hợp đồng thuê nhà (nhờ đại lý/chủ nhà hỗ trợ); giữ lại một bản sao có đóng dấu. Quyền lợi theo HLPA phụ thuộc vào giấy tờ. (법제처)

2. Lịch hẹn ARC nếu lưu trú trên 90 ngày (đặt lịch sớm). (해외안전여행)

3. Báo cáo địa chỉ trong vòng 14 ngày kể từ ngày chuyển đi—HiKorea hoặc văn phòng quận/huyện của bạn**; phạt tiền nếu báo cáo trễ. (중구청)

4. Thiết lập tiện ích + ứng dụng tòa nhà (kiểm tra an toàn gas, tủ đựng đồ, thẻ ra vào). [Quy trình khác nhau tùy theo tòa nhà; vui lòng xác nhận với văn phòng.] [Chưa xác minh]

5. Hướng dẫn thu gom rác thải và tái chế: mua túi đựng rác theo từng quận; tìm hiểu thời gian thu gom. (서울정책아카이브 Seoul Solution)

Bảng — Bảng tóm tắt thời gian nhập cư và địa chỉ

5) Những hệ thống mà người nước ngoài thường gặp phải (và cách khắc phục)

Chất thải và tiền phạt

• Trả tiền khi vứt: mua túi đựng rác chính thức của quận; phân loại rác thải thực phẩm; tuân thủ giờ thu gom rác ban đêm; phạt tiền lên đến ₩1.000.000 nếu vi phạm ở một số quận. (서울정책아카이브 Seoul Solution)

Quy tắc ứng xử khi đi lại và Wi-Fi

• Giữ thiết bị ở chế độ im lặng, tránh gọi điện và chừa chỗ ngồi ưu tiên; "ghế màu hồng" dành cho phụ nữ mang thai được đánh dấu rõ ràng. Nhiều tàu và nhà ga cung cấp Wi-Fi miễn phí, và Seoul đã mở rộng vùng phủ sóng Wi-Fi trong thành phố theo thời gian. (Visit Seoul)

Ứng dụng giao hàng và thực phẩm (thị trường biến động)

• Các đơn vị chủ chốt là Baemin, Coupang Eats và Yogiyo. Họ đang thử nghiệm dịch vụ giao hàng miễn phí; doanh thu ngành này khá lớn nhưng lợi nhuận lại chịu áp lực bởi chi phí tài xế. Dự kiến giá sẽ thay đổi. (매일경제)

6) Seoul so với các thành phố khu vực: điều gì thực sự khác biệt đối với người thuê nhà

7) Danh sách kiểm tra nên làm/không nên làm

1. Kiểm tra lịch ngày nghỉ thay thế trước khi lên lịch chuyển đến, chuyển khoản ngân hàng hoặc hoàn trả tiền đặt cọc. (법제처)

2. Đăng ký địa chỉ trong vòng 14 ngày; lưu giữ ảnh chụp màn hình/biên lai. (중구청)

3. Tìm hiểu quy định về rác thải của quận và mua đúng loại túi ngay từ ngày đầu tiên. (서초구청)

4. Xem xét đảm bảo hoàn trả tiền gửi (HUG/SGI) nếu khoản tiền gửi của bạn lớn. (서울 외국인 지원포털)

5. Sử dụng 1330 để dịch nhanh và được hỗ trợ về du lịch khi gặp khó khăn. (VISITKOREA - Hãy tưởng tượng Hàn Quốc của bạn)

1. Không ngồi ở ghế ưu tiên trừ khi bạn đủ điều kiện. (Visit Seoul)

2. Đừng cho rằng văn phòng tòa nhà hoặc ngân hàng của bạn mở cửa vào thứ Hai thay thế. (법제처)

3. Không được bỏ chung rác thải thực phẩm với rác tái chế/rác thải thông thường. Sẽ bị phạt. (서울특별시청)

4. Không chuyển đi trước khi nhận được tiền đặt cọc; hãy sử dụng các biện pháp khắc phục của HLPA nếu phát sinh vấn đề. (법제처)

8) Những cạm bẫy thường gặp—và cách khắc phục chúng

• “Chủ nhà không trả lại tiền đặt cọc khi tôi chuyển đi.”

• “Tôi đã bỏ lỡ thời hạn thay đổi địa chỉ.”

• “Tất cả vé KTX cho lễ Chuseok đã được bán hết.”

• “Tôi nhận được thông báo phạt vì xả rác.”

9) Các trường hợp nhỏ (mô hình thực tế)

• Sinh viên cao học tại Mapo (Wolse): đã trả tiền đặt cọc 20 triệu won + 800 nghìn won/tháng; đăng ký địa chỉ trong vòng 14 ngày; tránh được sự chậm trễ của ngân hàng vào ngày lễ bằng cách chuyển tiền trước ngày lễ thay thế vào thứ Hai. (중구청)

• Người thuê nhà vừa làm vừa nghỉ tại Busan (Jeonse-light/banjeonse): đã đặt cọc một khoản tiền vừa phải vào tiền thuê nhà; mua túi đựng rác theo khu vực, phân loại rác thải thực phẩm; sử dụng 1330 để làm rõ hướng dẫn tái chế với một cửa hàng tiện lợi. (VISITKOREA - Hãy tưởng tượng Hàn Quốc của bạn)

10) Câu hỏi thường gặp (câu trả lời nhanh, cụ thể)

11) Thuật ngữ (bản dịch rõ ràng)

• Jeonse (전세): Thuê nhà trả tiền đặt cọc một lần; thường là 50–80% giá trị; không có tiền thuê hàng tháng. (Acuity Knowledge Partners)

• Wolse (월세): Thuê nhà theo tháng kèm đặt cọc. [Mức giá khác nhau tùy khu vực—hãy kiểm tra tại địa phương.] (mangrove.city)

• Banjeonse (반전세): Hybrid: tiền đặt cọc cỡ trung bình + giảm tiền thuê hàng tháng. (위키백과)

• Phí quản lý (관리비): Phí tòa nhà/dịch vụ; kiểm tra các khoản bao gồm (sưởi ấm, vệ sinh, an ninh). [Chưa xác minh; tùy theo tòa nhà.]

• Ngày lễ thay thế (대체공휴일): Bù ngày thường cho các ngày lễ trùng vào cuối tuần/trùng lặp. Chi tiết pháp lý tại Điều 3. (법제처)

12) Danh sách kiểm tra đáng in

• Xác nhận loại tiền gửi (jeonse/wolse/banjeonse), phạm vi bảo hiểm HLPA và liệu đảm bảo hoàn trả tiền gửi có sẵn hay không. (서울 외국인 지원포털)

• Kiểm tra xem ngày chuyển đến/chuyển đi của bạn có trùng với ngày lễ thay thế hay không. (법제처)

• Đăng ký địa chỉ (HiKorea hoặc văn phòng quận) để tránh bị phạt. (중구청)

• Mua túi đựng rác của quận và tìm hiểu các quy định về rác thải thực phẩm. (서초구청)

• Thêm 112/119/1339/1330 vào điện thoại. (CMS 관리지원)

• Hẹn lịch bàn giao tiền đặt cọc vào hoặc trước trả chìa khóa; nếu bị trì hoãn, hãy bắt đầu các biện pháp khắc phục HLPA thông qua hướng dẫn của Trung tâm Toàn cầu Seoul. (서울 외국인 지원포털)

Chú thích cuối trang & văn bản luật (để lưu trữ)

• Quy định về ngày lễ của các cơ quan nhà nước (tiếng Anh) — Điều 3: ngày lễ thay thế; Điều 4: ngày lễ tạm thời. (법제처)

• Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà (tiếng Anh) — các biện pháp bảo vệ người thuê nhà, cơ chế hoàn trả tiền đặt cọc. (법제처)

• Trung tâm toàn cầu Seoul — tư vấn miễn phí về tiền gửi/thuê cho người nước ngoài. (서울 외국인 지원포털)

• ARC & thay đổi địa chỉ — ARC trong vòng 90 ngày; quy định cập nhật địa chỉ trong vòng 14 ngày. (해외안전여행)

• Phân loại rác thải — Seoul “trả tiền khi vứt rác”, hướng dẫn của quận, tiền phạt. (서울정책아카이브 Seoul Solution)

• Quy tắc giao thông công cộng & ghế màu hồng — Hướng dẫn và đưa tin trên phương tiện truyền thông của Tàu điện ngầm Seoul. (Visit Seoul)

• Tình hình giao thông trong kỳ nghỉ lễ — Số liệu đỉnh điểm do KEC trích dẫn và các bản tin truyền thông. (Asia News Network)

• Xu hướng thị trường giao hàng — khuyến mãi nền tảng, bối cảnh doanh thu/lợi nhuận. (매일경제)

• Wi-Fi công cộng — sáng kiến tàu điện ngầm/thành phố. (위키백과)

Đưa Hàn Quốc về nhà cùng FOHO

• Nhiều nơi để sống hơn: Nhiều danh sách nhà cho thuê trên khắp Seoul và các thành phố lớn trong khu vực—vì vậy bạn không phải thỏa hiệp về vị trí hoặc ngân sách.

• Giao tiếp rõ ràng với chủ nhà: Nhắn tin cho chủ nhà trước và sau khi chuyển đến tại một nơi, chia sẻ tài liệu và lưu giữ hồ sơ rõ ràng về mọi quyết định.

• Thanh toán nhanh chóng, an toàn: Thanh toán tiền đặt cọc và tiền thuê nhà trực tuyến với xác nhận và biên lai tức thì—không phải rút tiền ngân hàng vào phút chót.

• Hỗ trợ trực tiếp: Bộ phận hỗ trợ khách hàng phản hồi nhanh chóng giúp bạn giải đáp thắc mắc, đáp ứng kỳ vọng và đảm bảo ngày dọn vào nhà mới đúng tiến độ.

1. Tạo tài khoản FOHO và thiết lập ngân sách, ngày tháng và khu vực ưa thích.

2. Lựa chọn và bắt đầu trò chuyện với chủ nhà—hỏi về phí quản lý, thời gian dọn vào hoặc lịch nghỉ lễ ngay trong FOHO.

3. Giữ chỗ bằng hình thức thanh toán nhanh chóng, an toàn và tiếp tục sử dụng FOHO để phối hợp các yêu cầu sau khi chuyển đi.