Hiểu về Phí Môi giới Bất động sản ở Hàn Quốc (복비): Hướng dẫn Toàn diện cho Người nước ngoài
Nếu bạn vừa đến Hàn Quốc và đang tìm nhà ở Hàn Quốc, bạn có thể sẽ gặp phải một khoản chi phí gọi là phí môi giới, hay "복비". Đối với người bản địa, đây là một phần được chấp nhận trong việc thuê hoặc mua bất động sản. Nhưng đối với người nước ngoài, nó thường đến như một sự ngạc nhiên không mấy dễ chịu — một phần vì các quy tắc phức tạp, một phần vì các môi giới không phải lúc nào cũng giải thích rõ ràng.
Bài viết này là một hướng dẫn toàn diện, đã được kiểm chứng thực tế cho người nước ngoài khi đối mặt với phí môi giới ở Hàn Quốc. Chúng tôi sẽ đề cập đến cách tính phí, những gì luật pháp quy định, những trải nghiệm thực tế của người nước ngoài, và cách bảo vệ bản thân khỏi việc bị tính phí quá mức.
1. Tại sao Phí Môi giới Gây Nhầm lẫn cho Nhiều Người thuê nhà
Ở hầu hết các quốc gia, phí môi giới đơn giản: một tháng tiền thuê cố định, hoặc một tỷ lệ phần trăm nhỏ của giao dịch. Tuy nhiên, ở Hàn Quốc, nó phụ thuộc vào sự kết hợp của tiền đặt cọc, giá thuê, loại bất động sản và quy định của khu vực. Thêm vào đó là rào cản ngôn ngữ và bạn có một công thức gây hiểu lầm.
- Quy tắc khác nhau cho các loại bất động sản khác nhau: Một studio, officetel, và căn hộ có thể rơi vào các mức phí khác nhau.
- Có thể thương lượng, nhưng không được giải thích: Luật pháp đặt ra một mức trần tối đa, không phải một số tiền cố định. Tuy nhiên, nhiều môi giới trình bày nó như thể không thể thương lượng.
- Hiếm khi có hóa đơn: Không có hóa đơn thuế, khó để chứng minh số tiền bạn đã trả. Điều này dẫn đến tranh chấp khi người nước ngoài sau đó nhận ra họ đã trả quá nhiều.
2. Cơ sở Pháp lý: Luật pháp Quy định gì
Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông (MOLIT) quy định phí môi giới thông qua Đạo luật về Đại lý Bất động sản Được cấp phép và các sắc lệnh của thành phố.
- Phí = Giá trị Giao dịch × Tỷ lệ (trong giới hạn trần)
- Giá trị Giao dịch (cho thuê) = Tiền đặt cọc + (Tiền thuê hàng tháng × 100)
- Quy tắc đặc biệt: Nếu tổng này dưới ₩50,000,000, thì sử dụng Tiền thuê × 70 thay vì ×100.
Quy tắc "×70" này tồn tại để giảm gánh nặng cho người thuê có thu nhập thấp (nhiều trong số họ là sinh viên hoặc lao động nước ngoài).
3. Bảng Tỷ lệ Hiện tại (Seoul, 2025)
Giá trị Giao dịch (KRW) | Tỷ lệ Tối đa | Giới hạn Phí | Phần Chia Tối đa của Người thuê |
< ₩50M | 0.5% | ₩200,000 | ₩200,000 |
₩50M–₩100M | 0.4% | ₩300,000 | ₩300,000 |
₩100M–₩300M | 0.3% | ₩700,000 | ₩700,000 |
₩300M–₩600M | 0.4% | Không giới hạn | Dựa trên % |
₩600M+ | 0.8% | Không giới hạn | Dựa trên % |
👉 Đừng quên: cộng thêm 10% VAT vào bất kỳ số tiền nào bạn tính toán.
4. Ví dụ Tiền thuê Thực tế
Dựa trên mức trung bình năm 2024 ở Seoul (Khảo sát Nhà ở Quốc gia & danh sách cho thuê thực tế), đây là những gì người nước ngoài thường phải trả khi tìm nhà cho người nước ngoài Hàn Quốc:
Loại Nhà ở | Tiền đặt cọc | Tiền thuê Hàng tháng | Giá trị Giao dịch | Mức | Phí (Chưa VAT) | Phí Cuối cùng |
Studio nhỏ | ₩5M | ₩500K | ₩55M | ₩50–100M | ₩220K → giới hạn ₩300K | ₩330K |
Officetel cỡ trung | ₩10M | ₩700K | ₩80M | ₩50–100M | ₩320K → giới hạn ₩300K | ₩330K |
Căn hộ hai phòng | ₩20M | ₩900K | ₩110M | ₩100–300M | ₩330K | ₩363K |
Căn hộ mới (nhỏ) | ₩50M | ₩1.2M | ₩170M | ₩100–300M | ₩510K | ₩561K |
👉 Đối với một officetel điển hình ở Seoul (tiền đặt cọc ₩10M + tiền thuê ₩700K), phí tối đa hợp pháp của bạn là ₩300K + VAT, hoặc ₩330K.
5. Sự khác biệt Theo khu vực
Mặc dù hầu hết các thành phố hiện nay đều tuân theo cùng một mức trần quốc gia (sau cải cách năm 2021), một vài thành phố (ví dụ: một số phần của Gyeonggi-do, Busan, và Jeju) đã có mức trần khác nhau trong một thời gian ngắn trước khi hài hòa hóa. Luôn kiểm tra trang web của tòa thị chính địa phương để biết bảng chính xác — thường có sẵn bằng tiếng Hàn, đôi khi có tóm tắt bằng tiếng Anh.
Đối với người nước ngoài thuê nhà ngoài Seoul, chủ nhà đôi khi trích dẫn mức cũ theo thói quen. Hãy lịch sự hỏi: "Đây có phải dựa trên bảng sửa đổi năm 2021 không?" để đảm bảo bạn không trả phí theo mức cũ.
6. Trường hợp Đặc biệt: Officetels
Officetels là một khu vực xám:
- Officetels dân cư (dưới 85㎡, có bếp & phòng tắm) → Được coi là nhà ở, tỷ lệ thấp hơn (0.4%).
- Officetels thương mại (lớn hơn hoặc không được trang bị đầy đủ) → Tỷ lệ cao hơn, lên đến 0.9%.
⚠️ Nhiều người nước ngoài không nhận ra sự khác biệt và bị tính phí cao hơn một cách không cần thiết. Xác nhận phân loại officetel trên hợp đồng.
7. Khi nào và Cách Thanh toán
- Thời điểm: Theo luật, phí đến hạn khi thanh toán cuối cùng được thực hiện (ngày chuyển vào). Nếu được yêu cầu tại thời điểm ký hợp đồng, bạn có thể từ chối.
- Ai trả: Cả chủ nhà và người thuê đều trả phần của mình. Môi giới không thể hợp pháp yêu cầu toàn bộ số tiền từ chỉ một bên.
- VAT: Luôn xác nhận xem báo giá đã bao gồm VAT chưa. "Phí ₩300K" thường có nghĩa là ₩330K với thuế.
8. Những Cạm bẫy Phổ biến cho Người nước ngoài
Tính phí quá mức
- Một sinh viên Mỹ thuê một officetel ₩10M + ₩700K bị tính phí ₩600K. Sau khi cho xem bảng tỷ lệ Seoul, môi giới đã giảm xuống ₩330K.
Không có Hóa đơn
- Một người nước ngoài châu Âu trả tiền mặt, không có hóa đơn. Khi anh ta sau đó phát hiện ra phí gấp đôi mức trần, anh ta không có bằng chứng để đòi lại. Luôn yêu cầu hóa đơn hoặc hóa đơn thuế.
Khoảng cách Ngôn ngữ
- Nhiều hợp đồng ghi "중개보수는 법령에 따른다" (phí môi giới tuân theo luật pháp). Đối với người không nói tiếng Hàn, điều này có vẻ mơ hồ. Có bản dịch tiếng Anh chính xác trong hợp đồng tránh được tranh chấp.
9. Mẹo Thương lượng
- Bắt đầu với luật pháp: Nói "Tôi hiểu mức tối đa hợp pháp là ₩300K cho mức này. Chúng ta có thể thỏa thuận gần với mức đó không?"
- Kết hợp với sự tin tưởng: Nếu bạn là người thuê dài hạn, nhấn mạnh sự ổn định — môi giới thường thích người thuê đảm bảo hơn là ép thêm phí.
- Hỏi trước: Trước khi xem nhà, hãy hỏi "Phí sẽ là bao nhiêu nếu tôi thuê nơi này?" Điều đó tránh được những bất ngờ khi ký hợp đồng.
10. Mẫu Ngôn ngữ Hợp đồng
Tiếng Hàn
"중개보수는 관련 법령 및 조례에 따른 요율 한도 내에서 협의하며, 당사자 쌍방은 각자 부담한다. 부가가치세는 별도이다."
Tiếng Anh
"The brokerage fee shall be determined by mutual agreement within the legal maximum rate stipulated by law and ordinance. Each party pays their own share. VAT is charged separately."
Bao gồm điều này trong hợp đồng bằng cả hai ngôn ngữ sẽ bảo vệ bạn.
11. Danh sách Kiểm tra Nhanh ✅
Xác nhận cách tính giá trị giao dịch
Kiểm tra mức đúng trong bảng chính thức
Thương lượng — mức trần không bắt buộc
Làm rõ VAT và phần chia
Yêu cầu hóa đơn
Xác nhận phân loại officetel (nếu có)
Đảm bảo hợp đồng có điều khoản phí rõ ràng
FOHO Có thể Đơn giản hóa Tất cả
Quản lý chi phí nhà ở Hàn Quốc có thể cảm thấy quá sức — đặc biệt khi phí, tiền đặt cọc, và tiện ích đều được giải thích bằng thuật ngữ pháp lý tiếng Hàn.
Đó là nơi FOHO tạo ra sự khác biệt. Chúng tôi giúp bạn hiểu ý nghĩa thực sự của từng lựa chọn.
.png%3Ftable%3Dblock%26id%3D2794122e-aed5-812d-ac07-cf0a44afe693%26cache%3Dv2&w=3840&q=75)