Nhà ở tại Hàn Quốc năm 2025: Hướng dẫn đầy đủ dành cho sinh viên, người nước ngoài và khách du lịch làm việc trong kỳ nghỉ

Cẩm nang nhà ở thông minh hơn năm 2025 dành cho người nước ngoài tại Hàn Quốc

“Báo cáo địa chỉ mới trong vòng 14 ngày tại trung tâm cộng đồng địa phương hoặc văn phòng di trú.” (중구청, 송파구청)

“Thêm Ngày cố định (확정일자) vào hợp đồng thuê của bạn để đảm bảo quyền ưu tiên hơn các yêu cầu bồi thường sau này.” (법제처)

Những thay đổi trong năm 2025 (và tại sao chúng lại quan trọng)

• Tiền thuê nhà hàng tháng (wolse) đã vượt qua jeonse ở các thành phố lớn — người thuê nhà thích tiền mặt trả trước thấp hơn và ít rủi ro hơn. (코리아헤럴드, Colliers)

• Các thành phố hiện cung cấp tư vấn đa ngôn ngữ để giúp cư dân nước ngoài tránh bị lừa đảo jeonse, đặc biệt là tại các tòa nhà "biệt thự" cũ. (Chính quyền đô thị Seoul, Korea Times)

• Chương trình bảo đảm tiền gửi (HUG/KHUG, HF/SGI) và một số trợ cấp địa phương giảm rủi ro và chi phí cho các khoản tiền gửi lớn. (한국주택금융공사, 부산광역시)

Bước 1) Xác định những điều không thể thương lượng của bạn (nhanh chóng)

• Đi lại: ≤ 25–35 phút bằng tàu điện ngầm? Gần trạm trung chuyển?

• Tiếng ồn: Ngoài đường chính? Góc/cuối nhà?

• Riêng tư: Phòng tắm + bếp riêng (studio/officetel) so với phòng chung (sống chung/goshiwon)

• Cơ sở vật chất của tòa nhà: Thang máy, bàn phím/cửa ra vào an toàn, tủ đựng đồ

• Nội thất: Giường, tủ lạnh, máy giặt (không có máy sấy), máy lạnh

• Hợp đồng: Lưu trú ngắn hạn (1–6 tháng) so với 1 năm trở lên; chính sách cho phép nuôi thú cưng; bãi đậu xe; phí bảo trì

Mẹo: Ở Hàn Quốc, tiền đặt cọc càng cao → tiền thuê nhà hàng tháng càng thấp (trong cùng một căn hộ). Hãy hỏi đại lý về các lựa chọn cân bằng giữa tiền đặt cọc và tiền thuê nhà.

Bước 2) Nơi tìm kiếm — chỉ những đường dẫn đã được xác minh

Đặt phòng theo hình thức ký quỹ (thanh toán sau khi bạn chuyển đến và xác nhận) là giải pháp phòng chống lừa đảo tốt nhất dành cho người thuê nhà ở nước ngoài.

Bước 3) Hệ thống cho thuê — chọn hệ thống phù hợp

“Jeonse đang đứng trước bước ngoặt vào năm 2025”, khi người thuê nhà chuyển đi sau các vụ gian lận và thay đổi giá thuê. (DNK)

Bước 4) Loại nhà ở — loại nào phù hợp với cuộc sống (và ví tiền) của bạn

Bước 5) Giấy tờ thực sự bảo vệ bạn

1. Xác minh chủ sở hữu và quyền thế chấp
Hãy yêu cầu sổ đăng ký nhà đất (등기부등본) trước khi ký hoặc chuyển tiền; hãy xác nhận tên trùng khớp với chủ nhà/bên cho thuê. (Môi giới bất động sản có thể lấy thông tin này, hoặc bạn có thể kiểm tra tại sổ đăng ký.)

2. Luôn sử dụng hợp đồng thuê bằng văn bản
Mẫu đơn chuẩn nêu rõ các bên, địa chỉ, thời hạn, tiền đặt cọc, tiền thuê và các điều kiện bằng tiếng Hàn; đính kèm bản dịch tiếng Anh nếu cần.

3. Đăng ký cư trú trong vòng 14 ngày
Gửi Báo cáo Chuyển đến (전입신고) của bạn tại trung tâm cộng đồng/văn phòng gu (hoặc trực tuyến) để đạt được “quyền lực đối lập” và cập nhật thông tin nhập cư (ARC). (중구청, 송파구청)

“Sau 14 ngày, chỉ báo cáo với cơ quan di trú — và có thể bị phạt tiền.” (중구청)

4. Đóng dấu ngày cố định (확정일자)
Đóng dấu ngày cố định trên hợp đồng khi bạn đăng ký. Nó đóng dấu thời gian cho yêu cầu bồi thường của bạn, giúp bạn được ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc nếu trường hợp xấu nhất xảy ra. (법제처)

5. Cân nhắc bảo hiểm tiền gửi đảm bảo (jeonse/tiền gửi lớn)
HUG/HF/SGI đảm bảo trả lại tiền đặt cọc; một số thành phố trợ cấp phí bảo hiểm (ví dụ: Busan lên tới ₩300.000 kèm theo điều kiện). (한국주택금융공사, 부산광역시)

Bước 6) Lập ngân sách như người bản xứ (không có gì bất ngờ)

Chính sách thay đổi hướng đến nhiều người thuê nhà hơn và các biện pháp khả năng chi trả; lập kế hoạch cho các tiện ích và phí quản lý, không chỉ tiền thuê nhà. (JLL)

Bước 7) Chống lừa đảo cho quy trình của bạn

• Xem nhà trước khi gửi: Không bao giờ chuyển khoản "tiền đặt cọc" để xem nhà. Hãy đến tận nơi, ký hợp đồng, sau đó thanh toán qua các phương tiện có thể theo dõi (ngân hàng/ứng dụng). Thực tế cho thấy có những căn hộ "ma" được dùng để dụ người nước ngoài. (Reddit)

• Ký quỹ > cam kết: Sử dụng các nền tảng hoặc phương pháp giữ tiền cho đến khi bạn xác nhận chìa khóa + điều kiện khi chuyển đến.

• Cờ đỏ: Giá thấp hơn nhiều so với tiêu chuẩn của khu vực; chủ nhà từ chối đăng ký hoặc ngày cố định; "chỉ nhận tiền mặt"; yêu cầu hủy hợp đồng; chặn đăng ký địa chỉ.

• Ghi chép mọi thứ: Ảnh có dấu thời gian khi chuyển đến/chuyển đi; ghi lại số đọc đồng hồ; giữ lại biên lai chuyển nhượng.

• Nếu không chắc chắn: Sử dụng dịch vụ tư vấn đa ngôn ngữ của thành phố hoặc luật sư để kiểm tra nhanh hợp đồng. (Chính quyền đô thị Seoul)

Bảng tham khảo nhanh

A) Hệ thống phù hợp theo hồ sơ

B) Danh sách kiểm tra 14 ngày và ngày cố định

Kịch bản xem thử nghiệm thực tế (hoạt động bằng tiếng Anh với hầu hết các tác nhân)

“Trước khi ký, vui lòng xuất trình sổ đăng ký căn hộ này để xác nhận quyền sở hữu. Sau khi ký, tôi sẽ đăng ký địa chỉ và đóng dấu ngày cố định ngay trong ngày. Tôi sẽ chuyển khoản qua ngân hàng (không nhận tiền mặt). Nếu quý công ty có thể tăng giá bằng cách tăng tiền đặt cọc/giảm tiền thuê, vui lòng cho tôi biết cả hai phương án.”

Tài nguyên được chọn lọc (lưu những tài nguyên này)

• Tư vấn thuê nhà đa ngôn ngữ tại Seoul (phòng ngừa và hướng dẫn gian lận). (Chính quyền đô thị Seoul)

• Quy định thay đổi địa chỉ trong vòng 14 ngày (hướng dẫn của thành phố). (중구청)

• Ngày cố định cho thuê, cơ sở pháp lý (Luật bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở). (법제처)

• Đảm bảo hoàn trả tiền đặt cọc (HF/HUG; chủ nhà/ghi chú giới hạn). (한국주택금융공사)

• Ví dụ về trợ cấp địa phương để đảm bảo (Chính sách của Busan). (부산광역시)

• Xu hướng thị trường — Wolse vượt mặt Jeonse (tin tức & nghiên cứu). (코리아헤럴드, Colliers)

Nếu bạn muốn đường dẫn đơn giản nhất

FOHO: Cách thuê nhà an toàn hơn ở Hàn Quốc

“Chỉ trả tiền khi ngôi nhà được xác nhận.” Với FOHO, khoản thanh toán đầu tiên của bạn sẽ được giữ an toàn và giải ngân sau khi xác nhận chuyển đến. Không phỏng đoán, không chuyển nhượng mù mờ.

Tại sao người thuê nhà chọn FOHO

• Bảo vệ thanh toán theo kiểu ký quỹ — tiền đặt cọc và tiền thuê đầu tiên sẽ được giữ cho đến khi bạn xác nhận chìa khóa và tình trạng.

• Danh sách đã xác minh — lọc các bài đăng trùng lặp/giả mạo; kiểm tra thông tin chi tiết trước khi gửi đến bạn.

• Giá cả rõ ràng, chi tiết — hiểu rõ tiền thuê nhà, phí xây dựng và tiện ích ngay từ đầu.

• Hỗ trợ từ con người — hỗ trợ thực sự trong việc xem nhà, chuyển đến và thanh toán (không trả lời tự động).

• Kỳ nghỉ ngắn hoặc dài — tùy chọn cho một học kỳ, một dự án hoặc cả năm.

DIY so với FOHO (nhìn thoáng qua)

Cách thức hoạt động (đơn giản)

1. Hãy cho chúng tôi biết những thông tin cơ bản của bạn — diện tích, ngân sách, thời gian.

2. Nhận các lựa chọn đã được kiểm tra — phù hợp với nhu cầu thực tế của bạn.

3. Đặt phòng an toàn — thanh toán được giữ lại, bạn chuyển đến, chúng tôi sẽ hủy sau khi bạn xác nhận.

Bạn tập trung vào việc học, công việc hoặc ổn định cuộc sống. Chúng tôi chú trọng vào việc thanh toán an toàn, xác minh nhà cửa và bàn giao nhà một cách minh bạch.