Cách tránh lừa đảo tiền đặt cọc (Jeonse) ở Hàn Quốc: Hướng dẫn

Hướng dẫn dành cho người nước ngoài để tránh lừa đảo Jeonse ở Hàn Quốc

Phần 1: Cách thức hoạt động của các trò lừa đảo (Bản tóm tắt 2 phút)

1. 'Kkangtong Jeonse' (Cho thuê lon rỗng)

• Phép tính: (Khoản thế chấp của chủ nhà) + (Tiền đặt cọc của những người thuê nhà khác) > Giá trị thị trường của bất động sản

• Vấn đề: Nếu chủ nhà không trả nợ, bất động sản sẽ bị bán đấu giá. Ngân hàng và bất kỳ người thuê nhà ưu tiên nào sẽ được trả tiền trước. Đến lượt bạn, "lon" đã hết. Không còn tiền để trả tiền đặt cọc.

2. 'Mujabon Gap-tuja' (Đầu tư không cần tiền)

• Vấn đề: Kẻ lừa đảo chưa bao giờ đầu tư một đồng won tiền túi của chúng. Toàn bộ "công việc kinh doanh" của chúng dựa vào việc tìm người thuê mới để trả nợ cho người thuê cũ. Khi thị trường chững lại, kế hoạch sụp đổ. Chủ nhà - người không có tiền và có thể sở hữu hàng trăm căn nhà theo cách này - biến mất, và bạn phải gánh một khoản nợ không thể trả.

Phần 2: Giao thức thẩm định 3 bước của bạn

Bước 1: Phân tích Sổ đăng ký tài sản (The Deung-gibu-deungbon)

• Pyojebu (Trang bìa): Hiển thị địa chỉ thực tế và thông tin chi tiết.

• Kiểm tra: Mục "Sử dụng Tòa nhà" có được ghi là 주택 (Jutaek / Nhà ở) không? Nếu ghi là 근린생활시설 (Cơ sở hạ tầng khu dân cư) hoặc bất kỳ mục nào khác, bạn có thể không được luật nhà ở bảo vệ.

• Gap-gu (Phần sở hữu): Hiển thị tất cả chủ sở hữu, quá khứ và hiện tại.

• Kiểm tra: "Tên chủ sở hữu hiện tại" có chính xác trùng với ID của người mà bạn đang ký hợp đồng không?

• Cờ đỏ: Hãy tìm kiếm bất kỳ hồ sơ nào về 가압류 (Gamnyu / Tịch thu Tạm thời), 압류 (Amnyu / Tịch thu), hoặc 신탁 (Sintak / Ủy thác). Đây là những dấu hiệu "NGUY HIỂM" khổng lồ, nhấp nháy báo hiệu tình trạng khó khăn tài chính hoặc sở hữu phức tạp. Hãy tránh xa.

• Eul-gu (Phần nợ): Hiển thị tất cả các quyền không phải quyền sở hữu, như thế chấp.

• Kiểm tra: Tìm 근저당권 (Geun-jeodang / Thế chấp).

• Hành động: Ghi lại 채권최고액 (Chaekwon-choego-aek). Đây là "Số tiền nợ tối đa", thường bằng 120-130% số tiền vay thực tế. Bạn phải sử dụng con số cao hơn này trong phép tính của mình.

Bước 2: Bài kiểm tra "Kkangtong": Tính toán

• A) Tìm Giá trị thị trường của Bất động sản (Sise)

• Căn hộ: Dễ dàng. Kiểm tra KB Real Estate hoặc Naver Real Estate để biết giá thị trường chính thức, được ngân hàng tin cậy.

• Biệt thự/Văn phòng: Khó. Đây là vùng nguy hiểm. Bạn phải hỏi nhiều nhà môi giới bất động sản trong khu vực về giá bán ước tính (maemae-ga), chứ không phải giá jeonse-ga (giá jeonse). Sử dụng các ứng dụng như Zigbang hoặc Dabang để so sánh giá bán gần đây (không phải giá cho thuê) của các tòa nhà tương tự.

• B) Tìm "Tổng nợ"

• Bao gồm Geun-jeodang (Khoản thế chấp) mà bạn tìm thấy ở Bước 1.

• Nó cũng bao gồm một cái bẫy ẩn: 선순위 보증금 (Seon-sunwi Bojeung-geum), hay "Tiền đặt cọc ưu tiên cho người cao tuổi". Nếu bạn ở trong một tòa nhà dagagu (nhà chung cư) do một người sở hữu, tất cả những người thuê nhà chuyển đến trước bạn sẽ được trả tiền trước bạn trong một cuộc đấu giá.

• Hành động của bạn: Bạn phải yêu cầu chủ nhà hoặc môi giới cung cấp 확정일자 부여현황 (Hwakjeong-ilja buyeo-hyeonhwang / Danh sách Hợp đồng Thuê có Bảo đảm). Tài liệu chính thức này từ trung tâm cộng đồng sẽ hiển thị tất cả các khoản đặt cọc khác trong tòa nhà. Nếu họ từ chối cho bạn xem, hãy rời đi ngay lập tức.

• C) Thực hiện phép tính

• (Thế chấp) + (Tiền gửi của người cao tuổi) + (Tiền gửi của bạn) = ?

• (Tổng số đó) ÷ (Giá trị thị trường) = ?

• Nếu con số cuối cùng lớn hơn 0,8 (80%), đây là "Kkangtong Jeonse" có nguy cơ cao.

Bước 3: Xác minh người

• Chủ nhà: Hãy yêu cầu 국세완납증명서 (Gukse-wannap-jeungmyeongseo / Giấy chứng nhận nộp thuế quốc gia). Trong đấu giá, thuế quốc gia chưa nộp thường được thanh toán trước khi bạn đặt cọc. Chủ nhà nào không thể cung cấp giấy tờ này là một dấu hiệu cảnh báo.

• Người môi giới bất động sản: Hãy tìm giấy phép 공인중개사 (Gong-in Junggaesa / Người môi giới bất động sản được chứng nhận) của họ trên tường. Một người môi giới bất động sản đáng tin cậy sẽ được đăng ký với chính phủ và có bảo hiểm. Hãy hết sức cảnh giác với những người môi giới "bạn bè" với chủ nhà hoặc làm việc trực tiếp cho công ty xây dựng biệt thự mới.

Phần 3: Mạng lưới an toàn hai phần của bạn (KHÔNG ĐƯỢC bỏ qua phần này)

Phần 1: Những điều cơ bản về mặt pháp lý (Vào ngày dọn vào)

1. Nộp 전입신고 (Jeonip-singo / Báo cáo chuyển đến): Việc này sẽ cung cấp cho bạn 대항력 (Daehang-ryeok), hay "Quyền đối ứng". Điều này có nghĩa là ngay cả khi tòa nhà được bán, hợp đồng thuê của bạn vẫn được bảo vệ, và chủ sở hữu mới vẫn nợ bạn tiền đặt cọc. Quyền này có hiệu lực vào lúc nửa đêm sau ngày bạn nộp hồ sơ.

2. Nhận 확정일자 (Hwakjeong-ilja / Ngày cố định): Đây là con dấu trên hợp đồng của bạn. Nó cấp cho bạn 우선변제권 (Useon-byeonje-kwon), hay "Quyền ưu tiên trả nợ". Nó đảm bảo vị trí xếp hàng của bạn để được thanh toán trong phiên đấu giá, dựa trên ngày đóng dấu.

Phần 2: Sự bảo vệ tối ưu: Bảo hiểm đảm bảo Jeonse

Phần 4: Nếu điều tồi tệ nhất xảy ra: Nhận trợ giúp

• KHÔNG ĐƯỢC CHUYỂN ĐI: Ngay khi bạn chuyển địa chỉ chính thức, bạn có thể mất mọi quyền bảo vệ hợp pháp (Daehang-ryeok).

• Nếu Bạn Phải Chuyển Đi: Trước khi chuyển đi, bạn phải nộp 임차권등기명령 (Imcha-kwon-deunggi-myeong-ryeong / Lệnh Đăng ký Thuê Nhà) tại tòa án địa phương. Hành động pháp lý này sẽ "đóng băng" tình trạng người thuê nhà của bạn, cho phép bạn chuyển đi mà vẫn giữ nguyên quyền ưu tiên và quyền lợi hợp pháp của mình.

• Nhận trợ giúp pháp lý miễn phí:

• Tổng công ty Hỗ trợ Pháp lý Hàn Quốc (KLAC): Gọi 132 (không có mã vùng). Họ cung cấp tư vấn pháp lý miễn phí cho người nước ngoài.

• Trung tâm Liên lạc Di trú: Gọi 1345. Họ có thể kết nối bạn với các dịch vụ hỗ trợ pháp lý và dịch thuật.

• Trung tâm Toàn cầu Seoul: Nhiều chính quyền thành phố điều hành các trung tâm toàn cầu cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý và bất động sản miễn phí.

Thuật ngữ cuối cùng: Các thuật ngữ chính cần biết

• Jeonse (전세): Hệ thống cho thuê độc đáo của Hàn Quốc (tiền đặt cọc lớn, không có tiền thuê hàng tháng).

• Wolse (월세): Giá thuê hàng tháng tiêu chuẩn với số tiền đặt cọc ít hơn.

• Dagagu-jutaek (다가구주택): Một tòa nhà chung cư có một chủ sở hữu. (Nguy cơ lừa đảo cao).

• Sinchuk-villa (신축빌라): Một biệt thự mới xây. (Rủi ro cao do giá thị trường không rõ ràng).

• Deung-gibu-deungbon (등기부등본): Sổ đăng ký tài sản chính thức (tài liệu quan trọng nhất của bạn).

• Geun-jeodang (근저당권): Thế chấp.

• Chaekwon-choego-aek (채권최고액): Số tiền nợ tối đa được liệt kê cho một khoản thế chấp.

• Seon-sunwi Bojeung-geum (선순위 보증금): Tiền đặt cọc "cao cấp" từ những người thuê nhà khác được trả tiền trước bạn.

• Jeonip-singo (전입신고): Báo cáo chuyển đến chính thức của bạn. (Cấp cho bạn quyền được ở lại).

• Hwakjeong-ilja (확정일자): Con dấu ngày cố định trên hợp đồng của bạn. (Cho bạn quyền ưu tiên được thanh toán).

• Teuk-yak (특약): Một điều khoản hoặc điều kiện đặc biệt trong hợp đồng của bạn. (Vũ khí tấn công chính của bạn).

• Tiền tệ: Tất cả giao dịch sẽ được tính bằng Won Hàn Quốc (KRW). Để tham khảo chung, 1.000.000 KRW tương đương khoảng 770 USD (giả sử 1 USD = 1.300 KRW), nhưng bạn nên kiểm tra tỷ giá hiện hành.

Cách tìm nhà đơn giản và hợp lý hơn